Actualmente, en el contexto legislativo que regula las escrituras de propiedad, predomina la información del registro sobre la del catastro, siendo la segunda solamente referencial. El objetivo es que se correspondan exactamente los datos de ambos. Es por ello que la administración además de exigir la presentación de una Representación Gráfica Catastral Digital (CCDG) para fincas nuevas, exige una Representación Gráfica Alternativa (RGA) para cualquier modificación de propiedad.

Pero, ¿Sabes exactamente en qué consiste una RGA, en qué casos es necesaria y cómo obtenerla? Sigue leyendo…

DEFINICIÓN

Según el catastro la  Representación Gráfica Alternativa (RGA), es un plano georeferenciado, que delimita de manera precisa la parcela en que se ubica, mediante la expresión de las coordenadas geográficas correspondientes a cada uno de sus vértices, referidas al sistema geodésico oficial y que debe elaborarse en formato informático.

La RGA por tanto es un plano que refleja la ubicación de la finca, sus límites y coordenadas oficiales.

CUANDO SE NECESITA

Se realiza cuando, respecto a una parcela, existen diferencias entre la información contenida en el catastro y la realidad física de la misma.

Es necesario A INSTANCIAS PARTICULARES en dos situaciones:

• Cuando consideras que la información de la base de datos del catastro no refleja fielmente la realidad física de tu parcela. Si ese es tu caso debes iniciar un ‘procedimiento de subsanación de discrepancias’.

El notario ha de comunicar el cambio al Catastro, mediante una ‘objeción a la delimitación’. Para respaldarlo, se debe acompañar la solicitud con el documento Informe de Validación Gráfica positivo (IVG), que se obtiene tras la realización y validación de una RGA.

EJEMPLOS ESPECIFICOS: si deseas ajustar tus impuestos mediante reconocimiento catastral de finca más pequeña o más grande,  o si necesitas negociar la venta de tu finca.

• Cuando precisas realizar una segregación, división, agregación o agrupación división de la misma. En este caso, el notario o el registrador son los encargados de comunicar esta alteración al Catastro.

EJEMPLOS ESPECIFICOS: si compraste la propiedad vecina o se subdividió una herencia entre los beneficiarios

La ADMINISTRACIÓN también puede tomar la iniciativa de emitir una RGA, en el caso de una expropiación o un deslinde administrativo, o una actualización de dimensiones.

PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO

¿Y qué pasos has de seguir para conseguir una nueva validación de tu parcela en catastro y en su caso registrarla?

• Obtención de una RGA. Aunque no se ha fijado un requisito de profesionalidad para la obtención de una RGA, si que están reguladas las especificaciones técnicas necesarias, por lo que si no cuentas con los conocimientos de topografía necesarios, para realizar mediciones y obtener los ficheros adecuados, lo mejor es que te dirijas a un profesional.

• Validación en Catastro: Presentación de la RGA por vía telemática ante la Dirección General del Catastro. Debes acompañarla con documento de propiedad y descripción literal. Las autoridades del catastro revisan la información y, en el caso de validarla, pueden tardar hasta 5 meses en actualizar la alteración, ya que es necesario ver las diferencias con planos anteriores, comprobar si están afectado el dominio público o a otros propietarios vecinos que han de ser informados de la nueva situación y pueden interponer recursos de oposición.

• Obtención de certificado. El Catastro emite la RESOLUCIÓN cuando coincide la nueva representación y la realidad física de la finca. Con la resolución puedes acudir al notario para inscribir las nuevas escrituras de tu parcela.

• Inscripción en el Registro de la Propiedad. Puedes llevar la modificación también al registro de la propiedad, llevando las escrituras y elevando al registro de la propiedad, la nueva certificación catastral y su descripción. El registro puede incorporar la RGA al folio real, cuando ha transcurrido un semestre de su validación en catastro sin que se comuniquen impedimentos técnicos para hacerlo. Por tanto, también se tarda algunos meses en incorporar los datos en el folio real.

PROCEDIMIENTO TÉCNICO

Ya nos hemos referido a que, aunque La Dirección General de Catastro  no obliga a tener una certificado profesional específico para la obtención de una RGA, sí que exige unos requisitos técnicos de presentación del plano. El profesional solicitará los antecedentes de la situación a través de los documentos (de tu finca y colindantes) y evaluará la necesidad de verificar en el terreno.

Su trabajo es producir una representación gráfica que se ajuste a la realidad y sin impedimentos técnicos para su validación.

• Requiere utilizar un GML (GML INSPIRE) como plantilla para la representación, que es un formato de fichero especial para intercambiar gran volumen de información y documentos gráficos.
• Requiere también referenciarla en la zona a través de ficheros disponibles en la sede electrónica de la Dirección Gral del Catastro.
• Comprobar los husos.
• Editar el fichero con el programa AUTOCAD.
• Generar la nueva información con sus coordenadas y superficies.
• Elaboración de las RGA de las parcelas resultantes con Validación de las RGA y obtención del IVG positivo

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